Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Saiba como regularizar sem processo judicial

A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL ainda não virou Lei (pelo menos até a data e hora da digitação deste pequeno ensaio) mas está a poucos momentos de entrar para o ordenamento jurídico, formando lado a lado com a Usucapião Extrajudicial e o Inventário Extrajudicial três excelentes ferramentas à disposição da sociedade para a solução de problemas sem necessitar de um PROCESSO JUDICIAL. Não é menos verdade que existem muitas outras soluções no âmbito EXTRAJUDICIAL, a cargo das Serventias Extrajudiciais e que lamentavelmente muitos Advogados desconhecem… Num futuro não muito distante essa será uma matéria a ser ministrada inclusive nos bancos acadêmicos, assim esperamos para o bem de todos.

No que diz respeito à Adjudicação Compulsória EXTRAJUDICIAL, reza o art. 216-B arrolado pela MPV 1085/2021 (e suas muitas EMENDAS, ao que parece 342 no total) que o procedimento será FACULTATIVO, com assistência obrigatória de ADVOGADO, necessitará de ATA NOTARIAL, assim como NOTIFICAÇÕES realizadas pelo Cartório do RGI ou do RTD e finalizará com seu REGISTRO feito no Cartório de Imóveis – de certa forma muito parecido com o procedimento desenhado para a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – e baseado na experiência com essas questões extrajudiciais já podemos aguardar do CNJ e das CGJ locais regulamentação para aplicação do novo Serviço pelos Cartórios.

A Adjudicação Compulsória é uma importante ferramenta voltada para a regularização da aquisição imobiliária, no típico caso onde o interessado só possui um TÍTULO PRÉVIO (que pode ser um Instrumento Particular ou uma Escritura Pública) de PROMESSA DE COMPRA E VENDA (ou Cessão de Direitos Aquisitivos ou ainda Promessa de Cessão de Direitos Aquisitivos) e não consegue por diversas razões a regularização do Registro Imobiliário em seu nome, inclusive porque não localiza o Promitente Vendedor ou ainda por injusta recusa em outorgar o título definitivo (Escritura Pública de COMPRA E VENDA).

A doutrina do ilustre Desembargador Aposentado do TJSP, hoje Advogado, Dr. RICARDO ARCOVERDE CREDIE (Adjudicação Compulsória. 2004) sentencia sobre a definição da Ação de Adjudicação Compulsória:

“É a ação pessoal pertinente ao COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, ou ao CESSIONÁRIO de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao TITULAR DO DOMÍNIO DO IMÓVEL – que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à ESCRITURA DEFINITIVA -, tendente ao SUPRIMENTO JUDICIAL desta outorga, mediante sentença constitutiva com a MESMA EFICÁCIA do ato não-praticado”.

Em muitos casos de Adjudicação Compulsória (Judicial) o promitente vendedor não é localizado, sendo a solução para o deslinde da questão sua citação editalícia nos moldes do art. 256 do Código Fux, senão vejamos:

“Art. 256. A citação por edital será feita:

I – quando desconhecido ou incerto o citando;

II – quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar o citando;

III – nos casos expressos em lei”.

Por óbvio haverá casos no EXTRAJUDICIAL onde os mesmos percalços deverão ser enfrentados e aqui também a mesma tecnologia que traz solução na via judicial deverá ser adotada (sendo certo que CITAÇÃO POR EDITAL é comum e de rigor nos procedimentos de USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL como sabemos). Assim, por certo conjecturamos desde já que a esperada regulamentação pelo CNJ traga, nos moldes do que fez o Provimento 65/2017, dentre outras soluções já experimentadas na via judicial, a hipótese da CITAÇÃO EDITALÍCIA para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial.

POR FIM, julgado do TJRS que, com o acerto de sempre, reconhece a legítima utilização da citação editalícia nas Adjudicações Compulsórias manejadas na via judicial face à não localização dos promitentes vendedores:

“TJRS. 70064332547/RS. J. em: 23/07/2015. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CITAÇÃO POR EDITAL. ESGOTAMENTO DOS MEIOS NECESSÁRIOS PARA LOCALIZAÇÃO DA DEMANDADA. OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. A fim de se possibilitar a realização de citação por edital, faz-se necessário o esgotamento dos meios necessários para a localização da pessoa a ser citada. In casu, foram realizadas as diligências necessárias para a localização da proprietária registral, restando autorizada, portanto, a citação editalícia.APELO DESPROVIDO. UNÂNIME”.

Fonte: Julio Martins