Diminuição de espaço do fiador traz mais agilidade nas negociações

Talvez a modalidade mais disseminada no mercado imobiliário, a garantia de locação através do fiador tenha perdido espaço nos últimos anos, de acordo com dados do Secovi.

Apesar de ser uma queda lenta, ela já indica mudança no cenário de locações e traz mais agilidade nas negociações, uma vez que a garantia através do fiador é mais burocrática no levantamento de documentações. Sem contar que, para o locador, principalmente no que diz respeito a inquilinos inadimplentes, a morosidade do judiciário nesses casos faz com que a retomada do imóvel demore anos para acontecer.

Em um mercado cada vez maior é necessário processos cada vez mais rápidos. Atualmente, existem diversas modalidades de contrato como o seguro fiança e também a fiança bancária que, além de trazerem segurança jurídica nos contratos, são procedimentos mais rápidos e menos burocráticos. É importante ressaltar que os direitos de locador e locatário são garantidos por lei em qualquer uma dessas duas modalidades.

O título de capitalização é uma outra modalidade que tem sido adotada cada vez mais como garantia, principalmente em contratos de locação comercial, e tem custo aproximado entre seis a dez vezes o valor do aluguel. O dinheiro é depositado em uma conta com rendimento mensal e no final do contrato o locatário recebe o valor corrigido, caso o contrato seja encerrado sem inadimplência.

No entanto, um outro procedimento muito comum, o caução de três alugueis, é o que menos traz segurança, pois em casos de inadimplência de condomínio, IPTU,  aluguel ou até mesmo  danos ao imóvel, muitas vezes o depósito dos três alugueis não são suficientes para cobrir os prejuízos em uma eventual ação para despejo cumulada com ressarcimento.

O recomendável, nesse tipo de situação, é incluir nos contratos de locação o pagamento mensal do aluguel com o reembolso do condomínio e IPTU e a partir do segundo mês de inadimplência iniciar o procedimento judicial, pois, neste tipo de garantia, não é exigido caução do locador para deferimento da liminar de despejo.

Com uma perspectiva de melhora na economia, a tendência é que ela reflita também no mercado imobiliário, inclusive no interesse por aluguel. Por isso, é importante entender todas as modalidades de garantia, avaliar os riscos e saber como proceder em qualquer imprevisto negativo.

Juliana Assolari, especialista em Contratos e sócia do Lassori Advogados