O ITBI só deve ser pago depois do registro no RGI?

Então, muito já se discutiu sobre a exigibilidade do pagamento do ITBI antes do fato gerador que lhe dá causa, mas fato é que o Cartório – por mais incrível que possa parecer – tem que cumprir (cegamente?) o que está nas normas… descortina-se, com isso, a chance para brilhar o Advogado na defesa do interesse do seu constituinte…

A bem da verdade, obrigação de pagar ITBI só nasce com o registro imobiliário já que, como sabemos bem, a propriedade imobiliária só exsurge para o adquirente, pela via intervivos, através do REGISTRO EM CARTÓRIO (art. 1.245 do CCB). Essa é uma das primeiras lições cartorárias que aprendemos: “só é dono quem registra”… OK, mas como é que o Tabelião e o Registrador insistem em cobrar o imposto se sabem (ou deveriam saber, pelo menos) que o fato gerador só será detectado quando ocorrer o registro imobiliário? O artigo 289 da LRP define como mais uma das (inúmeras) obrigações do Registrador a fiscalização pelo RECOLHIMENTO DOS IMPOSTOS envolvidos no ato que praticar. Essa obrigação também encontra-se estampada no inciso XI do art. 30 da LNR, litteris:

“Art. 30. São deveres dos NOTÁRIOS e dos OFICIAIS de registro:

(…)

XI – fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar”.

Interpretando as referidas regras juntamente com aquelas dos Códigos Tributários Municipais (que em sua grande maioria determinam o recolhimento prévio do imposto) temos que os Cartórios permanecerão ainda cobrando o pagamento ANTES DA LAVRATURA e REGISTRO da Escritura, até que as citadas normas sejam modificadas para atender ao entendimento há muito tempo pacificado do Supremo (o que não ocorreu agora com essa decisão recente). A lei municipal do Rio de Janeiro (Lei 1.364/88), por exemplo, assim reza:

“Art. 20 – O imposto será pago ANTES DA REALIZAÇÃO DO ATO ou da lavratura do instrumento, público ou particular, que configurar a obrigação de pagá-lo (…)

§ 2º – A apresentação do instrumento ao Registro de Imóveis SERÁ SEMPRE PRECEDIDA do pagamento do imposto, ainda que efetivada antes do término dos prazos referidos neste artigo”.

Como proceder então até que a modificação das Leis aconteça (se é que vão acontecer)? Até lá será preciso postular a lavratura e/ou o registro sem pagar o referido imposto, embasados no entendimento cristalizado na Corte Suprema, requerendo inclusive seja suscitada dúvida NOTARIAL ou REGISTRAL, conforme o caso.

POR FIM, bom destacar que no próprio corpo da decisão recente do STF (ARE 1294969) – que não tratou de COMPRA E VENDA, mas sim cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, ausente registro imobiliário – já há lição bem esclarecedora:

“(…) o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a TRANSFERÊNCIA efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente REGISTRO”.

Fonte: Julio Martins