Promitentes vendedores não são localizados na adjudicação compulsória extrajudicial. E agora?

O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL não é uma “espécie nova” de Adjudicação. Tal como ocorreu com Inventário e Usucapião o que se descortina por ocasião da Lei nova (Lei 14.382/2022)é um NOVO CAMINHO, uma nova via para chegar ao resultado que pode sempre foi (e ainda pode ser) buscado pela via judicial. Da mesma forma que na via judicial na via extrajudicial empecilhos e dificuldades surgirão no caminho e um deles pode ser a não localização dos promitentes vendedores (ou réus).

Convém recordar que o procedimento de Adjudicação Compulsória busca suprir uma vontade que foi objeto de um contrato preliminar (promessa de compra e venda, por exemplo), onde só não se chegou ao contrato definitivo por motivos alheios à vontade do promitente comprador que, por sua vez, cumpriu com sua parte quitando o preço avençado. Através dela regulariza-se em DEFINITIVO a situação registral do imóvel em favor do promitente comprador, desde que preenchidos os requisitos legais. Da mesma forma que na via judicial, onde a ação mira o Réu (promitente vendedor) na via EXTRAJUDICIAL deve ser buscado o promitente vendedor faltoso e quem vai buscá-lo é o Oficial do RGI ou do RTD, que realizará uma NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL (art. 160 da LRP).

Reza o art. 216-B da LRP que um dos documentos necessários para instruir o pedido de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL será a “prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do TÍTULO de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da ENTREGA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL pelo Oficial do Registro de Imóveis da situação do imóvel, que poderá DELEGAR a diligência ao Oficial do Registro de Títulos e Documentos”.

Antes de comentar a hipótese é preciso informar para quem ainda não sabe que a realização das notificações extrajudiciais hoje em dia pode ser feita de forma TOTALMENTE ELETRÔNICA pela CENTRAL RTDPJBrasil – Serviço Nacional dos Cartórios de TD & PJ no link www.rtdbrasil.org.br/ – sem qualquer necessidade de sair da sua Casa ou seu Escritório.

Um grande problema inicial da Usucapião Extrajudicial era a questão da não intimação dos Réus/Titulares Registrais. Originalmente (e sem a regulamentação do CNJ) a regra do § 2º. do art. 216-A falava em “interpretado o silêncio como discordância”. Com a edição da Lei 13.465/2017, a segurança e uniformização outorgados pelo PROVIMENTO CNJ 65/2017 o EDITAL e a citação editalícia (inclusive por meio eletrônico) foram autorizados e com eles o silêncio do notificado passou a ser interpretado como “concordância”.

Não se desconhece que na via judicial a solução oriunda do art. 256 do Código Fux (citação por edital) terá lugar quando esgotadas as tentativas de localização dos demandados. A mesma solução já conferida, portanto, ao procedimento do art. 216-A (Usucapião Extrajudicial) pode ser conferida ao procedimento do art. 216-B da LRP (Adjudicação Compulsória Extrajudicial), inclusive pelo meio eletrônico (como regulamentado aqui no Rio de Janeiro através do PROVIMENTO CGJ/RJ 56/2018). Já conhecendo bem as peculiaridades da prática extrajudicial sabemos que enquanto não houver regulamentação pelo CNJ (como ocorreu com Inventário e Usucapião) os requerimentos de Adjudicação Compulsória Extrajudicial que esbarrarem na falta do requisito do inc. II do art. 216-B estarão fadados ao insucesso.

Exemplifica bem a solução do EDITAL a jurisprudência do E. TJMG, lançada ainda com fundamento no CPC/1973, devidamente reprisado no CPC/2015:

“TJMG. 10024131728784001/MG. J. em: 29/06/0015. AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – RÉU EM LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO – CITAÇÃO POR EDITAL – ART. 231, II, DO CPC. Nos termos do art. 231, II, do CPC, a constatação de que o réu se encontra em lugar incerto e não sabido autoriza a sua citação por edital”.

Original de Julio Martins