Reforma Tributária e o impacto nos aluguéis ano que vem

A aprovação da Reforma Tributária (PEC 45/2019) trará mudanças significativas no sistema de impostos brasileiro, e o setor imobiliário, incluindo os aluguéis, será diretamente impactado. 

As novas regras, que devem entrar em vigor em 2026, com um período de transição, unificam tributos e podem alterar os custos tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

As discussões indicam que esse aumento pode ser repassado aos inquilinos e que a atratividade de holdings imobiliárias pode diminuir.

Mudanças para as empresas

O cerne da Reforma Tributária é a substituição de cinco tributos atuais (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) pela criação de dois novos Impostos sobre o Valor Agregado (IVAs): a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de esfera federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios.

Empresas que alugam imóveis, como as holdings imobiliárias, operam majoritariamente sob o regime de lucro presumido. 

Elas não pagam impostos estaduais ou municipais (ICMS e ISS) sobre a locação. Em vez disso, a carga tributária se concentra nos impostos federais sobre a renda (Imposto de Renda) e o consumo (PIS e COFINS), que somam 3,65%.

Com a Reforma, essa realidade mudará drasticamente. A atividade de locação passará a ser tributada pelos novos impostos unificados (IBS e CBS), que incluem a competência estadual e municipal. 

Mesmo com a previsão de um desconto de 70% sobre a alíquota-base do novo IVA Dual (que deve girar em torno de 28%), a alíquota efetiva para o setor imobiliário deve saltar para 8,4%. Somando-se a isso os impostos sobre a renda, a carga tributária total, que hoje é de aproximadamente 14,53%, pode chegar a 18,5% a 20%.

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Mudanças para as pessoas físicas

O impacto da reforma também atinge as pessoas físicas que alugam seus imóveis. Até agora, a única tributação era o Imposto de Renda, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%.

Entretanto, a nova legislação prevê que pessoas físicas podem ser classificadas como contribuintes regulares do IBS e CBS. Para isso, devem cumprir um de dois critérios:

• Critério Anual: No ano anterior, a pessoa alugou mais de três imóveis e teve uma receita de aluguel superior a R$ 240 mil. É importante ressaltar que os dois requisitos precisam ser cumpridos simultaneamente.
• Critério Corrente: A renda de aluguel no ano atual ultrapassa R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.

Se enquadrada como contribuinte regular, a pessoa física terá sua carga tributária total, que hoje pode chegar a 27,5%, aumentada para cerca de 35,9%.

A situação é ainda mais crítica para a locação por temporada, ou seja, aluguéis de até 90 dias. Nesses casos, a atividade é equiparada a serviços de hotelaria e o desconto sobre o IVA Dual é menor (40% em vez de 70%). 

Com isso, a carga tributária total para o locador pode disparar, chegando a 45%.

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Adaptação e futuro do mercado

Com a esperada elevação da carga tributária, o mercado de aluguéis deve passar por um período de incertezas. Especialistas acreditam que os proprietários vão tentar repassar os novos custos para os inquilinos, o que pode encarecer os aluguéis. 

Por outro lado, a rentabilidade menor da atividade pode levar investidores a buscar outras opções, especialmente em um cenário de juros altos.

A nova regra, no entanto, também traz uma oportunidade: a não-cumulatividade. Isso significa que os contribuintes poderão abater do imposto a pagar alguns custos. 

Embora no setor de locação essas deduções não sejam volumosas, podem se tornar um fator importante para aliviar a carga, especialmente para locadores de temporada que arcam com despesas de manutenção.

Próximos passos e período de transição

A Reforma prevê um período de transição de sete anos, de 2026 a 2032, para que o novo sistema seja implementado gradualmente, dando tempo para que os contribuintes se adaptem. 

Por fim, isso significa que as mudanças não vão acontecer da noite para o dia, e o impacto total será sentido ao longo do tempo. O setor imobiliário e os contribuintes devem acompanhar de perto as próximas definições do governo.

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