Reforma Tributária: Impactos e Desafios para Locadores e Inquilinos em 2026

A reforma tributária brasileira, aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023, está programada para entrar em vigor em 2026, com um período de transição que se estenderá até 2033. Essa mudança significativa no sistema tributário nacional visa substituir diversos impostos, como ISS, ICMS, PIS e COFINS, pelos novos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

A recente Lei Complementar nº 215/2025 traz uma regulamentação abrangente sobre a implementação da emenda, estabelecendo os fundamentos do novo sistema. Os tributos IBS e CBS operarão sob o princípio da não cumulatividade plena, que permitirá a compensação de créditos, buscando corrigir distorções existentes no modelo atual. Especialistas projetam que a soma das alíquotas desses novos impostos poderá atingir aproximadamente 28%.

Para as locações imobiliárias, a nova legislação prevê uma redução de 70% na alíquota. Contudo, ao desconsiderar a possibilidade de aproveitamento de créditos, existe uma tendência clara de aumento na carga tributária para alguns locadores. Importante notar que nem todos os locadores pessoas físicas estarão obrigados a seguir este novo regime; apenas aqueles qualificados – isto é, aqueles que possuam mais de três imóveis alugados e uma renda anual superior a R$ 240 mil ou que excedam esse limite em mais de 20% – terão que arcar com o IBS e CBS.

Em resposta a essa nova realidade fiscal, muitos locadores estão revisando seus contratos de locação. A prática mais comum tem sido incluir cláusulas que permitam repassar aos inquilinos o aumento da carga tributária. Essa abordagem é especialmente frequente entre contratos celebrados por shopping centers e empreendimentos comerciais.

Os locadores expressam preocupações legítimas sobre como manter a rentabilidade de seus contratos diante do impacto da nova tributação nas receitas líquidas dos aluguéis. Dessa forma, muitas cláusulas agora estipulam que o valor do aluguel será acrescido do IBS e CBS, garantindo assim que o locador receba um montante líquido adequado.

No entanto, do ponto de vista jurídico, essa estratégia levanta questões relevantes. É essencial que cada contribuinte arque com sua responsabilidade tributária individual; transferir completamente esse ônus ao inquilino pode ser considerado ilegal em certas circunstâncias. Além disso, caso os shopping centers não consigam compensar os créditos gerados pelo pagamento dos novos impostos, isso poderá resultar em um cenário econômico ainda mais desfavorável para os lojistas.

É evidente que a implementação dessa reforma exigirá cautela tanto na elaboração dos contratos quanto na análise dos impactos econômicos relacionados a cada cláusula. Apesar das complexidades já evidentes na adaptação às novas regras fiscais, é crucial que os empresários realizem um planejamento tributário adequado para avaliar as opções mais vantajosas sob o novo regime.

Por exemplo, empreendedores sob o Simples Nacional terão a opção de decidir se desejam optar pelo recolhimento separado do IBS e CBS ou permanecer sob as regras atuais. A reforma tributária representa uma transformação estrutural no sistema fiscal brasileiro e trará inevitavelmente desafios complexos.

No setor de locações comerciais, o grande desafio será assegurar que a prometida simplificação não resulte em novos conflitos ou custos excessivos. O equilíbrio nas relações entre locadores e inquilinos dependerá principalmente da aplicação justa da lei e do respeito à lógica fundamental de que cada contribuinte deve suportar o tributo correspondente à sua atividade.