Reformulação do Código Civil reacende debate sobre locações por Airbnb e Booking em condomínios

A proposta de reforma do Código Civil, atualmente em discussão no Congresso Nacional, reacendeu um tema polêmico que divide juristas, moradores e empreendedores: as locações de curta duração em condomínios residenciais por meio de plataformas como Airbnb e Booking.

Se aprovada, a nova legislação poderá dar respaldo jurídico para que condomínios restrinjam ou até proíbam esse tipo de locação, gerando impacto direto no equilíbrio entre o direito de propriedade privada e o interesse coletivo da convivência condominial.

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Entre o individual e o coletivo: o impasse jurídico

Para o advogado Vanderlei Garcia Jr., sócio do Ferreira & Garcia Advogados e especialista em Direito Contratual, essa é uma das discussões mais complexas no contexto condominial moderno.

“A controvérsia se dá porque a legislação atual ainda não oferece critérios claros sobre a compatibilidade entre o uso residencial do imóvel e a prática de locações frequentes por curtos períodos”, afirma o especialista.

Ele ressalta que a Lei do Inquilinato, embora preveja a locação por temporada, foi elaborada antes da ascensão da economia digital e não diferencia os modelos tradicionais das plataformas com alta rotatividade de hóspedes.

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Segurança, privacidade e sossego em jogo

Na ausência de regras específicas, os tribunais se deparam com cenários em que unidades residenciais são transformadas em micro-hospedagens, impactando diretamente a segurança, o sossego e a privacidade de outros moradores.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já reconheceu que condomínios podem limitar ou vetar esse tipo de atividade, desde que a proibição conste na convenção ou seja aprovada em assembleia. No entanto, as decisões judiciais ainda variam entre os tribunais, gerando insegurança jurídica.

“Enquanto não houver norma expressa e amplamente aceita, o tema continuará sendo fonte de disputas no Judiciário, no Legislativo e na sociedade civil”, aponta Garcia Jr.

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Reforma divide opiniões: liberdade de empreender x paz condominial

A proposta de reforma do Código Civil busca justamente preencher esse vácuo legal. No entanto, a iniciativa não tem consenso.

• De um lado, há quem defenda a mudança como forma de evitar a “hotelarização” dos edifícios residenciais.
• De outro, há quem veja a proposta como uma ameaça à liberdade de empreender e à função econômica da propriedade privada.

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“Estamos diante de um embate entre valores constitucionais importantes: a liberdade econômica, a segurança coletiva, o direito à moradia e a dignidade da pessoa humana”, ressalta o advogado.

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Plataformas reagem e reforçam responsabilidade

Diante da pressão legislativa, plataformas como Airbnb e Booking.com já vêm adotando uma postura ativa.

Segundo Garcia Jr., o Airbnb defende que milhares de brasileiros dependem da renda gerada pelas locações temporárias, especialmente aposentados e trabalhadores informais. A plataforma ainda orienta anfitriões quanto ao cumprimento das regras condominiais e promove boas práticas de convivência — em alguns casos, com suporte jurídico incluso.

Já a Booking.com, de atuação mais discreta no país, também se posiciona favoravelmente à economia compartilhada, desde que respeitadas as legislações locais.