Saiba como declarar o financiamento de imóveis e outros bens no imposto de renda

Os financiamentos imobiliários com caderneta de poupança e FGTS somaram R$ 240,8 bilhões em 2022 e tiveram o segundo melhor resultado da série histórica, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Quem decidiu investir em imóveis no ano passado e contribuiu para essa soma agora precisa declarar a aquisição do imóvel à Receita Federal por meio da declaração de imposto de renda – o que também vale para qualquer outro bem financiado, como veículos.

“O interesse da Receita Federal não está no valor do imóvel, até porque comprar não gera imposto, mas quem comprou deve confirmar a origem do recurso que utilizou”, explica o conselheiro do Conselho Federal de Contabilidade (CFC) Adriano Marrocos. Além disso, o imóvel precisa passar a constar na lista de bens do comprador – que é, aliás, onde ele deve ser declarado.

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Como declarar

“Quem compra um imóvel financiado não deve informar na Ficha “Dívidas e Ônus Reais” o valor do financiamento, nem na ficha “Pagamentos Efetuados” as parcelas pagas. O preenchimento deve ser, apenas, na Ficha “Bens e Direitos” e pelo valor pago em cada ano. Esse total será o valor do imóvel, e não o que está na escritura”, diz Marrocos.

Para facilitar, o conselheiro do CFC exemplifica com um caso fictício, no qual um imóvel foi comprado com sinal de R$15 mil, uso de R$70 mil do FGTS e financiamento de outros R$125 mil em dez anos. No exemplo, o contrato foi assinado em agosto de 2022 e o pagamento da primeira parcela efetuada em setembro. Na hora de declarar, o contribuinte deve:

1. Localizar a ficha “Bens e Direitos”, selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis” e o código do bem (“11 – apartamento” ou “12 – casa” ou ainda “13 – terreno”).
2. Informar o número do “IPTU” e a “data de aquisição”, assim como o endereço, a área total e a unidade de medida da área do imóvel (metros quadrados ou hectares).
3. Preencher como valor do imóvel o montante correspondente ao que foi pago no ano-base da declaração. Neste caso, é a soma dos R$15 mil da entrada aos R$70 mil do FGTS, além das quatro parcelas pagas de setembro a dezembro, incluindo juros, seguros e taxas.

Sobre o valor do imóvel, há um ponto importante: à medida que os anos de financiamento se passarem, os valores pagos ano a ano devem ser somados. No exemplo dado, ao declarar o imposto de renda no segundo ano de financiamento, o valor do imóvel deve corresponder ao que foi declarado no ano anterior mais todas as parcelas pagas naquele ano-base – e assim sucessivamente.

O contribuinte também deve informar na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” o valor usado do FGTS, sob código 04 – Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS. Se o FGTS não for usado para a aquisição do bem, esta etapa torna-se desnecessária.

Casais e sócios

Se a aquisição do imóvel foi feita por um casal, a recomendação é que apenas um dos membros declare o imóvel para facilitar o processo. “Não há impedimento que o imóvel seja objeto de rateio entre duas declarações, mas isso deverá ser mantido ao longo dos 10 anos de financiamento, como no nosso caso”, afirma Marrocos. Ele explica ainda que, em caso de divórcio, o ajuste é facilmente feito na declaração.

Já se a compra foi feita em sociedade, é importante que cada sócio informe o valor pago por si e que parte do imóvel lhe pertence. O mesmo procedimento deve ser observado na venda.

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Venda

Quem vende o imóvel também precisa declarar a transação para comprovar o pagamento do imposto de renda devido sobre ela, informar a aplicação do recurso com a operação e “dar baixa” no bem na ficha de “Bens e Direitos”.

“Para quem vende, é necessário o uso do programa Ganho de Capital (GCAP), informando o valor recebido diretamente do comprador e da instituição financeira, inclusive, eventual parcelamento”, diz Marrocos. Também será necessário informar nome e CPF do comprador, além do CNPJ da instituição financeira responsável pelo financiamento.

“O próprio programa irá gerar as guias para recolhimento do imposto de renda decorrente da venda do imóvel e será exportado para a declaração de ajuste anual do imposto de renda da pessoa física”, conclui.

Fonte: CFC